Per l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il termine “anno” è riferito all’anno dell’esercizio condominiale e non a quello solare.

L’amministratore di condominio, quindi, può richiedere il pagamento degli oneri condominiali del biennio precedente, direttamente all’acquirente, che potrà poi rivalersi sul venditore per ottenere il rimborso delle quote relative al periodo precedente all’acquisto.

Per stabilire quando l’obbligo di contribuire alle spese condominiali sia sorto, bisogna distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Nel caso di spese di ordinaria amministrazione, l’obbligo di pagamento nasce al momento della prestazione di servizi o di inizio lavori, a prescindere dal tempo in cui l’assemblea ha deliberato la spesa.

Nel caso di lavori di straordinaria amministrazione, invece, rileva la data di deliberazione dell’intervento, poiché tale delibera ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Pertanto se le spese in questione sono state deliberate prima della stipulazione del contratto di compravendita, ne risponde il venditore, e non conta che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. In tal caso, l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del venditore, per le somme pagate al condominio in forza del principio di solidarietà passiva previsto dal citato articolo 63 delle Disp. Att. C.C..

In conclusione, è necessario ed opportuno verificare, prima di procedere all’acquisto, se esistono debiti condominiali, facendosi rilasciare dall’amministratore di condominio una dichiarazione relativa alla presenza ed all’ammontare delle quote insolute e alle delibere relative ad eventuali lavori straordinari.