Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipulazione del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della compravendita quali il prezzo, una precisa descrizione dell’immobile, l’indirizzo, i dati catastali e la data fissata per la stipulazione del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.
Solitamente il compromesso è una scrittura privata che non richiede la presenza del Notaio, seppure, di prassi, viene stipulato presso uno studio notarile.
La registrazione del preliminare è obbligatoria e deve essere eseguita presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione serve a conferire al contratto la data certa, ossia a fare in modo che nessuno possa contestare più il momento in cui esso è stato sottoscritto.
Al momento della registrazione, devono essere pagate le seguenti imposte:
l’imposta di registro di €.200,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita;
l’imposta di bollo, nella misura di €.16,00 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di €.155,00).
Se nel compromesso sono previsti dei pagamenti, è inoltre dovuta l’imposta di registro pari allo 0,50% sull’importo della caparra confirmatoria e del 3% sulle somme pagate come acconto prezzo. In questi casi, l’imposta di registro pagata con il compromesso, sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

A differenza della registrazione, che come detto è obbligatoria, la trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece facoltativa ed ha un effetto per solo 3 anni, dopo i quali – se ancora non si è stipulato il rogito notarile – va rinnovata.
La trascrizione del preliminare serve per garantire l’acquirente da eventuali frodi del venditore qualora questi prometta in vendita, o venda del tutto, l’immobile ad altre persone, nonostante la firma di un precedente compromesso. Così, la trascrizione serve per prevalere rispetto ad eventuali successivi acquirenti, consentendo a chi per prima ha trascritto il proprio compromesso a pretendere il bene da chiunque ne sia diventato successivamente titolare. La trascrizione vale, quindi, come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile e gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorarlo, né iscrivere ipoteca, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Per poter essere trascritto nei registri immobiliari, il contratto preliminare deve essere stipulato da un Notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico.
La trascrizione del compromesso ha un costo. Difatti, bisogna pagare l’imposta fissa di trascrizione pari ad €.200,00, i diritti fissi di trascrizione pari ad €.35,00, oltre alla parcella del Notaio in base al valore della compravendita.