In un condominio, è possibile la chiusura di un balcone con una veranda, purché venga richiesta l’autorizzazione al Comune che deve rilasciare il permesso di costruire.
Se manca l’autorizzazione del Comune, il proprietario commette il reato di abuso edilizio, per il quale può essere condannato penalmente, con ordine di demolizione della veranda. Se l’illecito penale si può prescrivere, l’ordine di demolizione non si prescrive mai e può essere intimato in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni e nei confronti del successivo proprietario dell’immobile.
Se uno dei condomini presenta al Comune la richiesta di permesso di costruire per la veranda, è diritto di tutti gli altri condomini chiedere, con una istanza di accesso agli atti amministrativi, di visionare l’eventuale licenza concessa dalla pubblica amministrazione.
E’, altresì, necessario, che venga informato l’amministratore di condominio.
Non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, anche se l’autorizzazione da parte degli altri condomini eviterà ogni successiva contestazione e richiesta di demolizione. Difatti, il condominio non potrà agire contro il condomino che ha chiuso il terrazzo se prima lo ha espressamente autorizzato.
L’autorizzazione è, invece, necessaria qualora ciò sia espressamente previsto dal regolamento condominiale.
Il condomino, inoltre, deve fare in modo che la veranda non costituisca un pericolo per la stabilità dell’edificio e non pregiudichi l’aspetto architettonico e il decoro della facciata dell’edificio, rovinandola. Solo in tali due casi, l’assemblea potrà chiedere la demolizione della veranda.
Un altro aspetto importante della chiusura del terrazzo, è l’alterazione dei millesimi di proprietà dell’edificio: aumentando la superficie di uno degli appartamenti (quello cioè ove viene costituito tale manufatto), diminuirà necessariamente il valore degli altri immobili dello stabile. Infatti, i millesimi non sono altro che un valore percentuale di proprietà dell’intero stabile. Con la conseguenza che chi ha chiuso il terrazzo dovrà pagare di più di spese condominiali.
Il codice civile prevede tale ipotesi come uno dei possibili casi in cui è diritto degli altri condomini chiedere una revisione delle tabelle millesimali, revisione che può essere approvata, in assemblea, con il voto favorevole di: 1) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea, 2) che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio. Occorre comunque che il valore proporzionale dell’unità del condomino che ha realizzato la veranda risulti alterato per più di un quinto, altrimenti servirà l’unanimità.
Per quanto riguarda la distanza della veranda dal balcone del vicino, la legge fissa una distanza minima di tre metri con riferimento alle altre costruzioni prospicienti: in buona sostanza, poiché dopo la costruzione della veranda, la proprietà del condomino risulta proiettata in avanti, è da questa nuova edificazione che si calcola la distanza minima dalla linea di confine con l’altrui proprietà. Dunque la veranda non deve essere a meno di 3 metri con il balcone posto di fronte ad essa.
Differente è il problema relativo al rapporto con il balcone superiore che potrebbe lamentare una perdita di aria o di affaccio sul cortile. In questo caso, per appoggiare la veranda alla parte inferiore del balcone del piano superiore, è necessario il consenso del proprietario di quest’ultimo.