Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi sotto elencati, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ossia il sistema del “prezzo-valore”.
La regola del prezzo-valore si applica alle sole vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale, e quindi sono escluse quelle soggette ad Iva. Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.
Per l’applicazione del prezzo-valore, è necessario che:
– il fabbricato che si acquista sia ad uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”);
– l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista);
– l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo;
– le parti indichino nell’atto di compravendita, l’effettivo corrispettivo pattuito per la cessione.
Il valore catastale dei fabbricati “prima casa” si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110, ossia la rendita catastale x 1,05 x 110 (ovvero la rendita catastale x 115,5).
Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120, ossia la rendita catastale x 1,05 x 120 (ovvero la rendita catastale x 126).
La sua finalità è quella di assicurare, da un lato, la trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, l’equità del relativo prelievo fiscale. Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.